2025年7月24日，《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（以下简称《执行异议之诉司法解释》）施行，弥补了执行异议之诉阶段司法解释的空白，之前，对于执行异议之诉的司法实践主要是参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》（以下简称《执行异议和复议司法解释》）及民事诉讼法相关司法解释等规定。在新的司法解释施行后，本人正好办理了一件执行异议的案件，认真学习了该司法解释，并在办案过程中与法官探讨了该司法解释的一些新的指导方向和变化，在此分享学习心得。

一、案外人对执行标的主张权利并排除执行的救济途径

在讨论《执行异议之诉司法解释》变化前，有必要简要介绍一下相关司法程序要求，根据民事诉讼法及相关司法解释的规定，案外人如主张对法院采取强制措施或进行处置的执行标的享有权利，要求排除执行，可以按照以下步骤寻求救济：

1.案外人对执行标的提出书面执行异议，由法院进行形式审查后做出中止执行的裁定或驳回异议的裁定；

2.在法院作出裁定后，案外人如对裁定不服，可以提起执行异议之诉，由法院对执行异议进行实体审理。

二、案外人对不动产执行异议的司法适用

本文主要讨论房屋买受人在购买房屋后未及时办理过户，房屋仍登记在出卖人名下，出卖人作为被执行人，法院查封或处置登记在其名下的已售房屋时，买受人作为案外人提出执行异议及执行异议之诉以阻断执行的适用条件。

1.《执行异议和复议司法解释》相关规定

针对案外人提出的书面执行异议，法院会依据《执行异议和复议司法解释》相关规定进行形式审查，该司法解释第二十八条和第二十九条均规定了对不动产提出执行异议的条件，适用范围和具体条件不尽相同，以下结合具体条款来说明：

通过两个条款的对比可知，第二十八条属于针对不动产执行异议的一般规定，第二十九条属于针对新建商品房执行异议的特别规定。如执行标的同时符合“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《执行异议和复议司法解释》第二十八及第二十九条的适用发生竞合，该如何适用上述条款作出裁判，是特别规定优于一般规定，还是任意择一适用？法院对于上述条款适用标准并不统一，在（2016）最高法民申254号案件中，最高人民法院认为应同时审查执行异议是否满足上述两条规定之任一情形，即如异议人的证据能够满足第二十八或第二十九条任一条款规定的条件，其执行异议就有可能得到支持。换言之，因两个条款规定的支持执行异议的具体要求不同，对于新建商品房的购房人，只要符合任一条款规定的条件，执行异议即成立，更有利于维护新建商品房购房人的权益。举例说明，如新建商品房购房人对所购房屋被执行提出异议，属于第二十九条规定的特别情形，但该房屋并非唯一用于居住的房屋，不满足第二十九条规定的排除执行的条件，如经审查符合第二十八条规定的排除执行异议的情形，法院仍可依据第二十八条规定支持执行异议。

2.《执行异议之诉司法解释》相关规定及变化

法院对执行异议形式审查并作出裁定后，如案外人不认可，则有权提起执行异议之诉。在《执行异议之诉司法解释》出台前，法院的审理依据主要是《中华人民共和国民事诉讼法》及其司法解释、《执行异议和复议司法解释》及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》等，而《执行异议之诉司法解释》出台后，在执行异议之诉的程序中，法院将适用这一新的司法解释的相关规定。

《执行异议之诉司法解释》就案外人对不动产执行异议的规定，延续了《执行异议和复议司法解释》的核心条件，对个别条件适当放宽，同时对《执行异议和复议司法解释》的相关规定进行了细化和补充，增强了可操作性，具体如下：

对比《执行异议和复议司法解释》相关规定，可以发现，《执行异议之诉司法解释》对于登记在房地产开发企业名下的新建商品房的执行异议条件予以放宽，在执行异议之诉审理阶段，不再要求唯一住房，仅要求用于满足家庭居住生活需要，但对于购房款付款比例的要求有所提高，需要付清全款，同时明确购房人为消费者。

对于登记在被执行人名下的不动产的执行异议，新的司法解释细化为几种不同情形，并分别规定了执行异议成立的条件：第十四条系购房人请求排除一般金钱债权的强制执行的情形，执行异议成立条件基本延续了《执行异议和复议司法解释》第二十八条规定；第十三条系“请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行”的情形，条件相对比较严苛，需要代为清偿主债权；第十九条系已预告登记的买受人的异议条件，条件相对宽松，未要求合法占有和买受人对于未办理产权转移登记无过错。另，第十六条对于“非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记”的具体认定情形进行了详细规定，增强了可操作性。

除对不动产买受人执行异议条件予以规定外，《执行异议之诉司法解释》第十五条、第十七条、第十八条结合实践需求增加了以房抵债的债权人、以房抵工程款的施工方、房屋用于产权调换的征收补偿受益方的执行异议适用情形的规定。

总之，《执行异议之诉司法解释》的规定较之前的司法解释更加严谨、具体、可操作性更强，该司法解释的施行，有利于在执行异议之诉阶段法院审理标准更加统一、规范，也有利于保护房屋权利人的合法权益。无论律师还是当事人，都需要深入学习研究该司法解释，有助于了解司法审判导向和裁判标准，更好地处理相关案件。