租赁合同已经解除，但承租人不配合腾房或承租人早已“逃之夭夭”，出租人怎么办？自行腾房吧，劳民伤财；起诉腾房吧，实在等不起。清铺这事儿真比“蜀道”还难！想必很多商业地产出租方都经历过清铺的困惑和困难。

大多数租赁合同均会约定出租人自行腾房的权利，在租赁合同到期终止或提前解除后，出租人有权自行清铺，但要垫付因清铺而产生的相关费用，如清洁费、搬运费、装饰装修拆除费、第三方见证费等等。同时，清铺时可能造成屋内设备设施的灭失、毁损，由此被追究赔偿责任。最大的风险是，承租人如对合同解除效力提出异议且被法院确认解除不发生法律效力，则清铺行为直接构成违约，出租人不仅难以主张相关费用，还要赔偿承租人损失，得不偿失！

比较稳妥的是起诉腾房，出租人不仅可以主张承租人腾房，还可以主张承租人支付逾期腾房产生的使用费，使用费标准依合同约定；无约定的，一般参照租赁合同或转租合同约定的租金标准计算，或者参照同地段房屋租金标准。

但诉讼周期会较长，且法院判决后如承租人不积极履行判决的腾房义务，还要进入强制执行程序。

如果房屋被承租人之外的第三人，如承租人转租的次承租人，或与承租人基于合作或其他关联关系而使用房屋的实际使用人，出租人能否直接腾房？虽然出租人与次承租人、实际使用人并无合同关系，但出租人作为房屋的所有权人有权要求返还房屋。出租人可以先采取书面通知的方式要求次承租人或实际使用人腾房，如果次承租人或实际使用人不予配合的，再考虑起诉腾房，可以同时向次承租人或实际使用人主张逾期腾房的房屋使用费。

出租人自行腾房的，需要清理房屋内遗留物品，是进行保管，还是直接处分？如果保管，则需要占用额外的空间，还会产生费用；如果直接处分，未来承租人主张赔偿物品损失，也是麻烦。出租人又陷入两难的困境。

从法律关系看，合同解除后，出租人实际占有遗留物品，但并无保管义务，如进行保管，则属于“无因管理”，可以向承租人主张管理费用。但如承租人迟迟不取回物品或失联，这种管理将遥遥无期，想必没有出租人愿意做这种“雷锋”。那么是否可以直接处分物品？

有的租赁合同会约定承租人逾期腾房，视为承租人放弃房屋内物品所有权，出租人有权处置，或承租人同意房屋内物品归属出租人所有。该约定属于承租人对自身权利的放弃，在违约后自愿承受物品所有权转移的法律后果，应为合法有效。南京市中级人民法院（2015）宁民终字第1318号判决肯定了这一约定的效力，并判决房屋内物品应归出租人所有。

但如遗留物品并非承租人所有，考虑合同相对性，则对第三人物品一般不能适用上述条款。

还有的租赁合同约定出租人有权扣留房屋内物品以抵偿租金或其他欠款，即行使留置权。租赁合同能否行使留置权，法律法规没有明确规定，根据物权法及担保法司法解释有关留置权的规定可知，留置权成立的两个核心要件是：

① 限于同一法律关系中的动产，但企业间的留置不限。如修车没有付费，4S店有权将车辆扣留以行使留置权，但不能扣押其他物品，而租赁关系中，房屋内物品系承租人置于房屋内，与租赁合同并不相干，并非租赁关系中的动产，一般不能行使留置权，只有租赁合同双方均为企业，才可行使。

② 满足“合法占有”的前提，恶意侵占不适用。在租赁期限内出租人并不占有房屋内物品，只有在合同期限届满或合同提前解除后房屋内的遗留物品，才由出租人占有，才可行使留置权。

可见，满足一定条件的，出租人应可以对承租人的遗留物品行使留置权。但法院对租赁合同能否行使留置权，并未达成共识，在江苏省高级人民法院第（2016）苏民申1807号案件中，法院没有支持出租人依约行使留置权，认为留置权为法定担保物权，只能依据法律规定形成，不能由双方通过合同设定。镇江市丹徒区人民法院第（2018）苏1112民初838号民事判决也未支持出租人关于行使留置权的主张。而北京市昌平区人民法院(2015)昌民(商)初字第10991号判决支持了出租人的留置权，法院认为出租人对承租人未按期腾退的遗留物品自然取得占有，且为合法占有，在承租人拖欠租金的情形下，出租人对其合法占有的遗留物品享有留置权，有权就该物品优先受偿。